האם כדאי לקנות נכס בתקופה, כאשר הריביות גבוהות?
במאמר הנוכחי אסתכל מנקודת מבטו של רוכש דירה יחידה. לגבי משקיעים אדבר במאמר נפרד.
לפני שמתחילים לענות על השאלה, בואו ננסה לנתח את מצב הדברים הקיים, בצורה הכי רחבה, ככל הניתן. האם הריביות בכלל יקרות(11/2022)? תלוי מהי תקופת ההשוואה. זה נכון שבשניים עשר שנים האחרונות התרגלנו לסביבת ריבית מאוד נמוכה, אבל אם נשווה את הריביות של היום, לתקופה שקדמה ל-2008, נגלה שהריביות בכלל לא יקרות ואפילו נמוכות יותר ביחס לתקופה דאז. אבל מה בכל זאת שונה? השוני העיקרי הוא גובה משכנתה הממוצע. משכנתה ממוצעת היום עומדת על כ-1 מיליון ₪ בערך, והיא שילשה את עצמה ביחס לתקופת היחוס. דבר נוסף הוא שתקפת ההחזר התארכה בצורה משמעותית ביחס לתקופה דאז והיא עומדת על כ-18 שנים בממוצע. ולכן, גם הון העצמי המינימאלי הנדרש, על מנת שבכלל נוכל לדבר על המשכנתה מול הבנק גדל בצורה משמעותית. בנוסף, אם נסתכל על המשכורת הממוצעת, אזי נגלה שגם מספר המשכורות הממוצעות הנדרשות לפירעון המשכנתה הממוצעת גדל בצורה משמעותית מאז ועומד היום על 203 משכורות, ואילו ב-2008 מספר זה עמד על 165 משכורות בערך. כמובן שיש שוני גם בין עיר לעיר, אבל אנחנו מדברים על הממוצע. כלומר, מחירי הדירות עלו בצורה משמעותית ביותר בעשור האחרון. היצע המשכנתאות דאז היה מוגבל בעיקר לבנקים ואילו היום יש בשוק המשכנתאות גם שחקנים נוספים.
אני מזכיר שעדיין אני בשלב של ניתוח המצב ולא מסיק מסקנות.
על מנת להתגבר על דרישת הון עצמי של לפחות 25%, יותר ויותר משפחות צעירות נאלצו להיעזר בהורים. ההורים משכנו את דירתם, על מנת לגייס הון עצמי מינימלי לילדים. משמעות הדבר היא שכעת, שני דורות משועבדים לבנק.
עכשיו ננסה להסתכל קצת קדימה. הביקוש לדירות עולה על היצע בכ-7,000 יח"ד, היום. בנוסף, הביקוש לדירות בישראל הוא קשיח, בגלל המנטליות שלנו. תוכניות הדיור הממשלתיות לא מספיקות לתת מענה למחסור הדיור מכמה סיבות: אחת היא שכיום התוכנית "דירה בהנחה" משווקת קרקעות בעיקר באזורי הפריפריה והשני הוא שהיצע הקרקעות עדיין לא מספק, על מנת לסגור את פערי הביקוש וההיצע. הדיספרופורציות האלו מביאות לכך שמחירי הדירות ממשיכות לעלות ומשימה של קניית דירה ראשונה הופכת להיות למורכבת יותר.
מה האלטרנטיבה לרכישת דירה?
אפשר לא להסכים עם המצב ולהגיד "אני לא קונה דירה" במצב של מחירים גבוהים. אבל מה הן האלטרנטיבות שעומדות בפני החלטה כזו? המשך מגורים אצל ההורים, מעבר לשכירות. האופציה של החיים המשותפים עם ההורים היא זמנית, מאחר וברגע שאתם מתחתנים ומביאים ילדים, נוצרת בעיית מקום ובכל זאת תצטרכו באיזשהו שלב לצאת מבית החם של ההורים. נשארת אפשרות של מעבר לשכירות וכאן צריך להתעמק טיפה. משפחה צעירה שמחליטה לעבור להתגורר בשכירות נאלצת לשלם כל חודש סכום נכבד על שכ"ד וכתוצאה מכך יכולת החיסכון שלה נפגעת וכיוצא מזה גם חלום של רכישת דירה. בנוסף, אין היום תכנית ממשלתית של שכירות ארוכת טווח חזקה, אשר תענה על הביקוש לדירות להשכרה. מה שיש כיום אינו מספק. משכירי הדירות גם מעלים את דמי השכירות משתי סיבות עיקריות: אחת מהן היא שלמרביתם יש הלוואת משכנתה ובגלל עליית הוצאות המימון על המשכנתאות(כי ריביות המשתנות עלו, כגון ריבית הפריים, ריבית משתנה כל 5 שנים וכו'), הם נאלצים לעלות את גובה שכר דירה. הסיבה השניה היא אותו פער בין ביקוש להיצע ומשכירי הדירות פשוט מנצלים את זה ומעלים מחירים. כמובן שיש שוני בין אזור ואזור.
מסקנות
ההוצאה על שירותי הדיור היא רכיב הגדול ביותר של משקי בית ורכישת דירה היא העסקה הגדולה ביותר של מרבית משקי הבית במהלך חייהם. התקופה הנוכחית מתאפיינת בזה שגם מחירי הדירות יקרות, גם גובה המשכנתא הממוצעת עלה, גם ההחזר החודשי עלה וכתוצאה מכך גם עלות כוללת של ההלוואה עלתה, וגם מחירי השכירות גבוהים. בהיעדר אלטרנטיבה טובה לרכישת דירה ומחירי השכירות גבוהים, אנו שוב עומדים בפני שאלה: האם להמשיך לשלם את דמי השכירות ו"לזרוק כסף לפח" וכך להתרחק מחלום רכישת הדירה, או לקנות דירה ולהתחיל לשלם את המשכנתה. בהנחה שהחזר חודשי על המשכנתה מתקרב לגובה שכר הדירה, אזי מרביתנו יעדיפו לקנות נכס משום שבתום ההתחייבות, הדירה הופכת להיות שלנו ואילו במקרה של תשלום שכ"ד, אזי גם אחרי עשרים שנה אנחנו נשארים ללא נכס ופשוט שילמנו את המשכנתה של מישהו אחר(משכיר הדירה). גם אם נשווה את האפשרות של המשך התגוררות בשכירות מול התחייבות כלפי הבנק במשכנתא, אז נראה שהשכירות היא גם התחייבות ולא פחות מאשר משכנתה, כי אנחנו פשוט חייבים לגור איפשהו. ההתחייבות של שכ"ד אולי יותר גמישה במובן מסוים מהמשכנתה, אבל עדיין זאת התחייבות.
לסיכומם של הדברים, ההחלטה האם לקנות נכס או להמשיך להתגורר בשכירות היא החלטה לא פשוטה וצריכה להתקבל לאחר בחינה מדוקדקת של מכלול פרמטרים ולכן, לפני שמחליטים על מהלך כזה או אחר, חייבים להתייעץ אם איש מקצוע אשר אדע לבחון את כל האפשרויות עבורכם, וביחד תוכלו לקבל החלטה מושכלת. חשוב להדגיש שהתנאים והנסיבות יכולים להשתנות עם הזמן ובהתאם לשינויים שמתרחשים בשוק, כגון עליית ריביות, עליית החזר חודשי על משכנתה, עלייה וירידה בהכנסות המשפחה וכו'. תכנון נכון ומדויק, שילוב של תמהיל משכנתה אופטימלי אשר ייתן מענה גם לסיכון של עליית ריביות בהמשך, וגם ישאיר אפשרויות פירעון גמישות יכול לחסוך לכם הרבה כספים וכאבי ראש בהמשך.
דבר אחרון
אם בסופו של דבר בחרתם לקנות נכס, זכרו שמשכנתה זה לא דבר "קבל ושכח". אחת לתקופה תבדקו, האם ניתן למחזר אותה ולשפר עוד יותר את התנאים. מחזור משכנתה זהו כלי נהדר אשר יכול לסייע לכם לשפר את מצבכם הכלכלי, בהתאם לשינויים המתרחשים בשוק המשכנתאות, וגם בהתאם לשינויים המתרחשים במשפחה(עליית שכר, קבלת כספי ירושה, קרן השתלמות וכו').